Багаті та щедрі Чернівці втрачають майно громади: торік у місті приватизували 14 приміщець шляхом викупу, подекуди після звичайного ремонту (+ПЕРЕЛІК)

З кожним роком все більше комунальних об’єктів стає приватними.

З одного боку, це не погано: 

- по-перше, на бюджет міста зменшується навантаження на утримання об’єкта;
- бюджет міста поповнюється надходженнями від продажу та приватизації.

Але ми спостерігаємо, що багато об’єктів продаються без аукціону за суттєво заниженою ціною, нові власники в приватизованих об’єктах часто проводять комерційну діяльність, яка не відповідає цільовому призначенню об’єкта. Інколи ремонтні роботи псують архітектурну цінність і привабливість об’єкта.

Все частіше зустрічаються випадки приватизації об’єкта через викуп, в результаті здійснення невід’ємних поліпшень. Ціна продажу об’єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід’ємних поліпшень.

Про це повідомляє Центр реформ та розвитку - Чернівці.

- Цікаво.... Приватизація за рахунок невід'ємних поліпшень в 2018 році переважно торкнулась приміщень, які мають високу ринкову вартість. Так, як розміщенні в місцях з великим трафіком пасажирів і транспорту, - прокоментувала ситуацію Марина Кирилюк.

За ринкових умов подібні приміщення мають іти на продаж через аукціон, а кошти від продажу мали б піти в бюджет для розбудови інфраструктури міста.

Але для чого, якщо в законі є така шпарина: береш в оренду, робиш "невід'ємні поліпшення" і приватизовуєш. Так все вийде простіше і не потребує зайвих витрат...

Чернівці - місто багате та щедре... А що? Для "своїх" чернівчан видно не шкода приміщення дарувати..."

ЯК МОЖНА ЛЕГКО СТАТИ ВЛАСНИКОМ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА?

В Чернівцях вже давно існує практика відчуження комунального та державного майна на користь орендаря за рахунок так званих невід’ємних поліпшень.

ЯК ЦЕ ВІДБУВАЄТЬСЯ?

ПЕРЕЛІК ПРИВАТИЗОВАНИХ ПРИМІЩЕНЬ У 2018 РОЦІ

Так, в 2018 році було укладено 14 договорів продажу нежитлових приміщень, які приватизовано шляхом викупу, в результаті здійснення невід’ємних поліпшень:

- вул. Героїв Майдану, 18
- Центральна площа, 5
- вул.Кишинівська, 4
- пров.Нагірний, 7
- вул.Мудрого Ярослава, 1
- вул.Суворова Олександра, 6
- вул.Яремчука Назарія, 4
- проспект Незалежності, 56-Г
- вул.Небесної Сотні, 12
- вул.Івасюка Володимира, 1
- вул. Горького Максима, 11
- пров. Буковинський, 28
- вул.Толбухіна Федора маршала, 1-А
- вул.Руська, 20

Дані договори купівлі-продажу були укладені згідно рішень Чернівецької міської ради від 08.12.2017 р. №1026 та від 27.12.2017 р. №1068.

А ЩО ТАК МОЖНА БУЛО?

До 2018 року приватизація об’єкта в результаті здійснення невід’ємних поліпшень була фактично забороненою, тільки зарахування поліпшень у вартість оренди. Орендар мав право приватизувати об’єкт в результаті створення нової речі. В законодавстві не було чіткого розмежування між невід’ємними поліпшеннями і створенням нової речі, тому об’єкти приватизувались і передавались у власність.

ТЕПЕР МОЖНА…

Але 7 березня 2018 року набув чинності Закон України « Про приватизацію державного і комунального майна» № 2269-VIII від 18.01.2018р. Згідно нового закону:

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами незалежної оцінки, якщо:

• орендар здійснив поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш, як 25% ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

• орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

• невід’ємні поліпшення здійснені в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

• здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;

• орендар належно виконує умови договору оренди та не має заборгованості з орендної плати;

• договір оренди є чинним на момент приватизації.

ЩО ВИЗНАЧЕНО ЗАКОНОМ УКРАЇНИ?

Оскільки оренда державного та комунального майна — різновид майнового найму, то в даному випадку застосуванню підлягають норми Закону від 10 квітня 1992 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», Цивільного та Господарського кодексів України.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Згідно з ч. 4 ст. 23 Закону № 2269-XII, якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Але, проведення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень у ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише її поліпшує.

Принципова відмінність між поняттями «здійснення невід’ємних поліпшень» та «створення нової речі» полягає у правових наслідках згідно з ч. 4 ст. 23 Закону № 2269-XII та ч. 3 ст. 778 ЦК. Якщо орендар зробив невід’ємні поліпшення, то він може претендувати лише на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (але не на право власності). А в разі створення нової речі орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення;

То чому Чернівецька міська рада передає у власність комунальні об’єкти нерухомого майна після зарахування звичайних ремонтних робіт?