Янукович відклав реформу ЖКГ на невизначений термін

Президент України Віктор Янукович наклав вето на Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" №8474, прийнятий ВРУ 15 березня 2012 року (За:235 Проти:7). На Закон, який на його ж доручення і писався та подавався. Саме цей закон мав вирішити чимало нагальних проблем ОСББ. Маса круглих столів, "врахувань пропозицій громадськості", гучних заяв у пресі - усе було популізмом.

 У рамках цих же маневрів голови ОСББ, ЖБТ, ЖБК міста Чернівці з 17 по 24 січня цього року вносили свої пропозиції щодо розв’язання проблем, пов’язаних з утворенням та функціонуванням ОСББ. Що тепер? Тепер Президент раптом побачив, що Закон (який уже прийнято) - недосконалий. І надав свої пропозиції - які писалися людиною, яка, вочевидь, Закона не читала.

 Тепер Мінрегіонбуд працює над новим законопроектом, який до 15 червня "має побачити світ". Очевидно, що цього року Верховна Рада новий Закон не прийме - а, може, і наступного також. Скоріш за усе, в Україні надто сильне лобі у тих, кому вигідно, щоб співвласники багатоквартирних будинків і надалі залишалися зі своїми проблемами наодинці.

ЯКІ ПРОБЛЕМИ ОСББ ВИРІШУЄ ЗАКОНОПРОЕКТ № 8474?

З осені 2010 року громада ОСББ з різних куточків України вимагала від влади вирішити проблеми, які «сніговим клубком» накопичувалися у тих, хто взяв відповідальність за утримання власного житла. На виконання доручення Президента Уряд підготував законопроект № 8474 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ». Після року «гуляння» в стінах Кабінету Міністрів та Верховної Ради, численних спроб спотворити його зміст, 5 березня 2012 року поіменним голосуванням проект Закону було прийнято у другому читанні та в цілому. На щастя, боротьба громадських активістів виявилася не марною - народні депутати відхилили найбільш «шкідливі» для ОСББ поправки та прийняли ряд норм, які дозволять спростити життя  мешканців будинків з ОСББ.

Так, новим законом скасовано штучний поділ власників приміщень у багатоквартирному будинку, де створено ОСББ, на повноправних "членів" і неповноправних "не членів" об'єднання через усунення категорії членства в ОСББ. Відтепер усі рішення в багатоквартирному будинку прийматимуть співвласники. До цього участь особи в ОСББ не була невід'ємною від її права власності на квартиру (нежиле приміщення) в будинку. Відповідно, співвласник міг бути чи не бути членом ОСББ у своєму будинку.  У зв’язку із цим виникало джерело напруження у стосунках між співвласниками. З одного боку, співвласники, які не є членами ОСББ, безпідставно вважали, що на них не поширюються прийняті об'єднанням рішення, а з іншого – є багато прикладів, коли ОСББ неправомірно відмовляли у прийнятті співвласника в члени ОСББ чи встановлювали захмарні внески для вступу в  ОСББ, чим позбавляли його можливості брати участь у загальних зборах і впливати на прийняття рішень в ОСББ.

Порядок створення ОСББ не змінився. Законом лише визначено, що установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках скликаються після отримання правовстановлюючих документів більшістю власників жилих та нежилих приміщень. Така норма дозволить уникнути конфліктних ситуацій, коли забудовник свідомо не видавав свідоцтва на право власності інвесторам, доки не створить «кишенькового» ОСББ з числа перших підконтрольних власників (часто – своїх родичів).

Закон не забороняє створювати одне ОСББ на кількох будинках. У такому ОСББ правомочність зборів та результати голосування визначаються окремо щодо кожного будинку.

У великих будинках досить складно зібрати кворум на загальних зборах. Для вирішення цієї проблеми визначається, що за відсутності кворуму, необхідного для прийняття рішень, правління може призначити письмове опитування співвласників.

Законопроект має розв'язати ще одну проблему, яка існує сьогодні. Попри те, що більшість приміщень у будинках вже давно знайшли своїх законних власників (у власності держави чи територіальної громади залишися лише неприватизовані квартири), самі будинки, переважно, числяться "на балансі" у комунальних підприємств, які здійснюють (-вали) їхнє обслуговування. Завдяки цьому більшість органів місцевого самоврядування безпідставно досі вважає себе власником таких будинків і розпоряджається на власний розсуд чужим майном – продає чи здає в оренду підвали, горища тощо. Для того, щоб управляти будинком, ОСББ досі повинно було «прийняти його на баланс» (по факту – на позабалансовий рахунок), а до того формально нібито не могло здійснювати управління багатоквартирним будинком. Внаслідок цього окремі органи місцевого самоврядування чи комунальні підприємства усіляко перешкоджали та зволікали із передачею будинку "на баланс" ОСББ.

Закон 8474 вирішує проблему «балансоутримання». «Балансоутримання» стосовно ОСББ замінено на більш відповідний термін «управління будинком» і передбачено, що  з моменту державної реєстрації управління спільним майном у багатоквартирному будинку здійснює об’єднання через свої органи управління. Органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечуватимуть передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Також передбачається, що за рішенням загальних зборів функції управління спільним майном у багатоквартирному будинку можуть бути передані, всі або частково, управителю або асоціації. Форму управління можна змінити в будь-який час рішенням загальних зборів.

В умовах відсутності конкурентного середовища серед виконавців послуг та низької платіжної дисципліни споживачів, органи влади та підприємства монополісти  намагаються перекласти проблеми дійсних виконавців послуг на  ОСББ, в т.ч. через визнання у судовому порядку ОСББ виконавцем певних житлово-комунальних послуг. При цьому не враховується, що ОСББ не є господарюючим суб'єктом, саме як юридична особа житлово-комунальних послуг не споживає, а кошти ОСББ формуються за рахунок внесків співвласників – споживачів.

Споживачі у будинках, де не створено ОСББ, опиняються в більш вигідній ситуації порівняно із тими, які створили ОСББ. Вони змушені сплачувати пеню за несвоєчасну оплату послуг, в будинках ОСББ підприємства-монополісти припиняють надання послуг всім споживачам, а не лише боржникам тощо. У деяких містах органи соціального захисту відмовляються відшкодовувати пільги та субсидії, доки ОСББ не  затвердить чи погодить визначений загальними зборами розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території.

Завдяки прийнятому Закону ці проблеми повинні бути вирішені.  По-перше, гарантується право ОСББ визначати управителя або виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з яким (якими) усі співвласники укладають відповідні договори. По-друге, прямо визначається, що об'єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, вивезення побутових відходів) та послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій за цінами (тарифами), встановленими для населення.

3 метою надання громадянам пільг та обчислення розміру субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, плата за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, газо- та електропостачання, опалення, вивезення побутових відходів визначається виходячи із внесків та платежів, що сплачуються власниками об'єднанню на такі цілі.

Певний прогрес зроблено у вирішенні «земельної проблеми» для ОСББ. Адже лише 5 % ОСББ в Україні отримали у власність земельну ділянку багатоквартирного будинку. Деяким ОСББ, які за власні кошти виготовили усю необхідну для землевідведення документацію, органи місцевого самоврядування пропонують отримати ділянку в оренду.  Відтепер об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за клопотанням загальних зборів отримуватиме земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний жилий будинок, належні до нього будівлі, споруди а також прибудинкову територію, безоплатно  у власність або постійне користування.

Звичайно, новий Закон не вирішить усіх проблем ОСББ – потрібно ще змінити деякі підзаконні нормативно-правові акти, внести зміни до інших законів (одним із найбільш нагальних невирішених питань залишається доступ до інформації про співвласників багатоквартирного будинку), але головне – це практичне застосування.

Контактна особа:
Микола Костинян,
координатор житлово-комунальних програм ГМ ОПОРА у Чернівецькій області
[email protected]

П Р О П О З И Ц І Ї до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку"

 Верховною Радою України 15 березня 2012 року прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку".

Як відомо, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг є одним з основних завдань економічних реформ у державі. За Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009 – 2014 роки, затвердженою Законом України від 24 червня 2004 року № 1869-IV (в редакції Закону                від 11 червня 2009 року № 1511-VI), створення ефективних форм управління житлом, посилення впливу мешканців будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла мають забезпечуватися шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Вирішенню зазначених питань мав би слугувати Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Однак, як свідчить практика виконання цього Закону, його основні норми потребують докорінного перегляду з тим, щоб заохотити власників жилих і нежилих приміщень у багатоквартирних будинках до створення об'єднань співвласників таких будинків, підвищити ефективність діяльності вже створених об'єднань, забезпечити належний захист прав співвласників, дальше реформування житлово-комунальної галузі, залучення коштів у розвиток об'єктів житлово-комунального господарства, підвищення якості комунальних послуг.

Між тим аналіз Закону, який надійшов на підпис, показав, що передбачені в ньому механізми не сприятимуть вирішенню нагальних питань створення та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, є недосконалими і концептуально невиваженими, не захищають повною мірою права власників житла, а саме:

положення Закону створюють ризики порушень конституційного права кожного володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, не відповідають конституційним засадам захисту права приватної власності, зокрема щодо права особи володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, обов'язку держави забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності, непорушності права приватної власності, рівності перед законом усіх суб'єктів права власності (статті 13 і 41 Конституції України), можуть призвести до неконтрольованого відчуження від об'єднань співвласників багатоквартирного будинку земельних ділянок, на яких розташовані жилі будинки;

Закон не враховує норми цивільного та земельного законодавства, звужує, порівняно з нормами Цивільного кодексу України та чинного Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" обсяг прав співвласників спільного майна у багатоквартирному будинку, що є порушенням статті 22 Конституції України, за якою при внесенні змін  до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав;

Закон не забезпечує вирішення існуючих проблем створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку у новозбудованих будинках, удосконалення відповідних процедур організації діяльності таких об'єднань у будинках старої забудови, не врегульовує питання щодо дальшої діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, утворених до набрання ним чинності на інших, ніж передбачено цим Законом, засадах, що може негативно позначитися на правах власників жилих та нежилих приміщень у таких багатоквартирних будинках;

низка положень Закону може призвести до штучного зростання тарифів на відповідні комунальні послуги, що негативно позначиться на інтересах співвласників багатоквартирних будинків;

Закон містить внутрішні неузгодженості, суперечності, прогалини у правовому регулюванні, що надасть можливість недоброчесним виконавцям його норм на свій розсуд вирішувати питання, пов'язані зі створенням та діяльністю об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, а також створює ризики неоднакового застосування Закону, наслідком чого буде порушення конституційних принципів верховенства права, рівності і справедливості (стаття 8 Конституції України).

 Підсумовуючи викладене та ураховуючи можливі негативні наслідки запроваджуваних Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" положень, пропоную його відхилити.

Президент України                                                   В.ЯНУКОВИЧ